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Comment la blockchain peut aider à résoudre le problème foncier haïtien

L’enregistrement des biens fonciers fait référence à un système où la propriété et les droits sur les biens fonciers sont  mis en mémoire par une entité gouvernementale. Ces enregistrements fournissent des preuves de propriété, facilitent les transactions et préviennent les fraudes. Généralement, les agences gouvernementales utilisent des systèmes centralisés inefficaces qui ne fournissent pas de transparence pour gérer ces enregistrements. L’inefficacité actuelle des systèmes gouvernementaux  rend les services et les opérations sujets aux erreurs, à la manipulation de l’information et à la corruption. C’est ainsi que récemment, des pays ont commencé à utiliser de nouvelles technologies notamment celles de la blockchain pour résoudre ce problème.

Dans cet article nous discuterons de l’application de la blockchain au système foncier haïtien. Nous commencerons par exposer quelques problèmes auxquels fait face le système foncier, nous présenterons comment la blockchain pourrait apporter des solutions à ces problèmes en exposant les principales caractéristiques qui la différencient des systèmes traditionnels. Pour terminer, nous analyserons les divers obstacles auxquels l’application d’une telle politique pourrait se heurter et nous proposerons des solutions pour les contourner.

Pendant longtemps, la question des biens fonciers a été l’un des principaux moteurs de l’instabilité et de la pauvreté  que connait le pays. Tout au long du XIXe  siècle, les politiciens se sont souvent servis de cette situation pour rallier la masse paysanne à leur cause et ainsi s’accaparer du pouvoir.  Aujourd’hui encore,  l’identification et l’enregistrement des biens fonciers demeure l’un des grands  défis auxquels fait face le pays.

Pour mieux comprendre la complexité de ce problème, il faut savoir que le cadre institutionnel foncier haïtien repose à la fois sur l’Etat (Conservation foncière) et sur la société civile (professionnels délégataires de puissance publique : notaires et arpenteurs). Cette structure que nous présentons plus bas,  fait intervenir un ensemble d’acteurs dont la désarticulation ne fait qu’accentuer le problème foncier en Haïti. En effet avec des missions qui, bien souvent, se chevauchent, un cadre légal inadapté et des professionnels non recyclés, le système d’information foncier fait preuve d’une grande inefficacité.

Cadre institutionnel foncier haïtien

Source: Land Alliance, Haiti Land Tenure Security Program, phase II, preliminary report, December 2016, p. 16.

Par exemple, en Haïti, il existe deux formes légales pour vendre un terrain, la vente par Acte Authentique et la vente par Acte Sous-seing Privé. L’Acte Authentique est dressé par le notaire et obéit à des principes stricts requis par la loi. Selon un rapport du Groupe de Travail sur le Droit Foncier en Haïti publié en 2012, l’achat par acte Authentique d’un terrain nécessitait pas moins de 17 étapes faisant intervenir entre 4 à 8 institutions sur une période allant de 6 mois à 2 ans et demi. La multiplicité des acteurs impliqués et le coût de cette procédure rendent réticents les résidents à faibles revenus qui optent, pour la plupart des cas, pour les ventes par Acte Sous-seing Privé, légalement accepté qu’après avoir été enregistré et transcrit auprès de la Direction de l’Enregistrement et de la Conservation Foncière de la DGI ce qui est rarement le cas. Cette situation accentue l’incertitude juridique quant aux titres de propriétés, favorise le stellionat et alimente les conflits terriens.

Les conséquences économiques et financières de l’incertitude autour des titres fonciers sont profondes. En effet, les droits fonciers sont essentiels pour promouvoir la croissance, réduire les inégalités économiques, alléger la gestion des conflits et soutenir le processus de gouvernance locale (Roth et McCarthy 2014).  L’importance d’un système cadastral efficace est telle qu’aucun pays ne saurait envisager le développement sans en parler puisque sans certitude juridique quant à la propriété, la transférabilité des terres est également incertaine. Sans certitude juridique quant à la transférabilité, un marché foncier est difficile à créer. Et par conséquent, la fonction normale des marchés fonciers consistant à transférer des terres entre des mains plus efficaces et plus productives risque d’être lente ou inexistante. (Dam, 2006).

Pour diminuer les incertitudes, les acteurs du foncier ont besoin d’avoir des informations fiables et à jour sur l’état des propriétés.  Les titres fonciers haïtiens qui sont pour la plupart sur des supports papiers ne permettent pas de répondre à ces exigences compte tenu de l’altérabilité du papier, du risque de perte ou de destruction d’un titre qui est très fort en Haïti, et de la lente circulation de l’information entre les différents organismes étatiques. Au vu de cette situation, une modernisation du système d’information foncier est nécessaire pour garantir l’authenticité des registres fonciers et rétablir la confiance des citoyens.

Le CIAT a commencé depuis quelques temps avec la numérisation des archives foncières, la faiblesse de cette méthode est qu’étant un système centralisé, elle ne permet pas de répondre au problème posé par la perception de la corruption en Haïti un pays qui se classe au 161e rang mondial en 2018 au classement de Transparency International. D’où la nécessité d’avoir un système garantissant à la fois la sécurité et la transparence comme la blockchain. Dans cette partie, nous présentons brièvement la blockchain comme technologie puis nous présentons les principales caractéristiques qui la différencient des systèmes traditionnels faisant d’elle un excellent support pour l’enregistrement des biens fonciers.

Initialement développée pour les transactions financières (Nakamoto, 2008), la blockchain offrent  des avantages par rapport aux systèmes traditionnels qui font que durant ces dernières années ses champs d’application n’ont cessé de se multiplier allant de la gestion de l’identité des citoyens à la collecte des taxes par les gouvernements en passant par l’enregistrement des biens fonciers. La blockchain est un type de base de données décentralisée spécialement conçue pour traiter des données ordonnées dans le temps. Elle repose sur quatre piliers essentiels que sont l’immutabilité des données des transactions, la sauvegarde de l’historique de ses utilisateurs, la décentralisation puisqu’il n’existe pas d’organe central de contrôle et un fonctionnement sous forme de consensus car le fait qu’une transaction soit acceptée ou rejetée est le fruit d’un accord commun et non celui d’une institution centralisée.

Les principales caractéristiques de la blockchain justifient son utilisation dans un système d’enregistrement des biens fonciers. Développée à l’origine pour éliminer les tiers de confiance des transactions, sa nature décentralisée la rend non tributaire d’un point de contrôle central. L’absence d’une autorité unique rend le système plus équitable et beaucoup plus sûr en apportant avec elle l’avantage de la résistance à la collusion.  En effet, il est beaucoup plus difficile pour les participants dans les systèmes décentralisés de s’entendre pour agir de manière à en bénéficier au détriment des autres participants moins biens coordonnés. A cela, nous pouvons également ajouter l’avantage de la résistance aux attaques puisque les systèmes décentralisés sont plus coûteux à attaquer, détruire ou manipuler.

Les informations stockées dans la blockchain sont publiques et cette caractéristique correspond à celle du système foncier qui est un système public. La transparence est nécessaire au système foncier comme moyen efficace pour combattre le stellionat[i], cependant, certaines informations concernant les propriétaires des biens fonciers doivent être confidentielles pour des raisons évidentes de sécurité. De par l’importance du système d’administration foncière, il n’est pas envisageable que l’Etat délègue ce travail à une blockchain publique (sans permission), mais il est en revanche possible de créer une blockchain privée (autorisée) ce qui signifie que tout le monde ne peut rejoindre le réseau et devenir un nœud. Il est  ainsi possible de limiter le réseau uniquement aux parties prenantes importantes du système foncier tout en conservant un certain niveau de distribution, puisqu’un seul organisme public ne sera pas l’unique acteur responsable de la conservation des données et des transactions en cours.

L’immuabilité est probablement le plus grand avantage que peut offrir la blockchain  au système foncier. Elle fait référence à la capacité des chaînes de blocs à empêcher l’altération de transactions déjà confirmées. Dans les pays en développement et en transition comme Haïti, où les résidents ne font généralement pas confiance aux institutions, l’immutabilité peut transformer le processus d’audit en une procédure rapide, efficace et rentable, et apporter davantage de confiance et d’intégrité aux données que les acteurs du foncier utilisent et partagent chaque jour.

L’autre grand avantage de la blockchain est celui des smart contracts. Les smart contracts sont des programmes écrits et stockés dans la blockchain qui possèdent la capacité d’automatiser certaines actions quand les conditions sont remplies. En tant que tels, ils  pourraient trouver leur application dans le système d’enregistrement des biens fonciers. Étant stockés dans la blockchain, ils sont de nature même immuables au changement. Un exemple très simple de leur utilisation est que le système d’administration des biens fonciers inclut de nombreuses parties prenantes, des smart contracts pourraient être créés pour informer les différentes parties du changement de titre d’une propriété. Ce travail incombe généralement aux parties impliquées et est parfois effectué par des notaires, mais toutes les parties intéressées ne sont généralement pas informées. Par exemple, les agences fiscales de l’Etat pourraient être informées, mais les entreprises de services publics ont également intérêt à savoir qu’elles doivent modifier les informations de facturation à partir d’une date donnée en une autre personne ou société.

La mise en place d’un registre foncier basé sur la blockchain pourrait permettre au gouvernement, aux propriétaires et aux acheteurs potentiels de visualiser  et de surveiller en temps quasi réel l’état de la propriété et de l’acte de vente ainsi que d’avoir un accès instantané à un historique transactionnel complet et permanent de chaque propriété. Cette solution peut accroître la confiance des citoyens dans le gouvernement et plus important encore, il renforcera la sécurité des données et garantira l’authenticité des registres fonciers.

Des pays comme la Géorgie ou le Honduras ont été des pionniers dans l’application de la blockchain au foncier avec, cependant, des résultats différents, la Géorgie parvenant à implémenter cette technologie avec succès tandis que le Honduras peine encore à avoir des résultats concluants pour l’utilisation de la blockchain comme support à l’enregistrement des biens fonciers. Partant de ce constat, Castellanos & Benbunan-Fich (2018) ont tenté d’identifier les facteurs expliquant cette différence de résultat dans les deux pays, ils en ont conclu que  les infrastructures existantes, la préparation au changement ainsi qu’un partenariat public-privé fructueux étaient nécessaire à son succès. Dans la suite de cet article, nous nous intéresserons aux facteurs pouvant entrainer l’échec(ou le succès) de l’implémentation de la blockchain au problème foncier haïtien.

L’introduction d’un système comme celui-ci dans le processus d’acquisition et de transfert des biens fonciers en Haïti apportera de profonds changements dans la gestion des ressources humaines et la structure de l’administration. Les changements organisationnels ont toujours soulevé des questions, principalement lorsque ces changements impliquent l’introduction de nouvelles technologies. Les chercheurs, au cours de ces dernières années ont essayé de comprendre les facteurs influençant le succès ou l’échec de l’implémentation d’une nouvelle technologie au sein d’une organisation, c’est ainsi qu’ils sont venus avec le concept de l’IS readiness (Information System readiness).

Reprenant le concept de l’IS readiness qui se définit comme la facilité avec laquelle une entreprise adoptera une innovation technologique et en tirera des bénéfices, nous pouvons  catégoriser ces facteurs en deux groupes: D’une part, les facteurs organisationnels, d’autre part, les facteurs technologiques.

 Dans le cas qui nous intéresse, le facteur organisationnel a une composante politique. Chez Peled, (2001), l’innovation informatique dans le secteur publique est un «bien négocié» issu d’un processus distinctement politique. Il développe un cadre théorique pour expliquer le succès (et l’échec) des projets informatiques dans des organisations publiques où l’innovation technologique est vue comme un système auto-organisé en trois étapes: réseaux d’enjeux, coalitions et institutions.

Dans un premier temps, nous pouvons supposer que les acteurs partageant un même intérêt pour la modernisation du système foncier puissent se réunir pour former un réseau d’enjeux, de ce réseau d’enjeux vont  naitre une ou plusieurs coalitions chacune avec un agenda-setting qui lui est propre. A cette étape,  différentes solutions  seront proposées notamment celles reposant sur la blockchain. La qualité d’une coalition émergente dépendra de ses premières recrues extérieures, ainsi pour s’assurer d’être la coalition gagnante, on  devra trouver le point d’équilibre entre les intérêts des experts, des bureaucrates et de puissants patrons politiques.

La préparation à l’acceptation d’un nouveau système est nécessaire dans toute politique visant à moderniser une organisation. Bien souvent, nous remarquons une résistance au changement chez l’employé, elle peut être due à l’absence de sentiment de nécessité et d’urgence à l’implémentation du nouveau système. Une mauvaise appréciation en amont de cette résistance peut conduire à un échec du projet. Par conséquent, pour réduire la résistance chez les employés, il est essentiel qu’une organisation puisse déterminer le niveau de préparation au changement avant l’introduction d’une nouvelle technologie en mesurant ses capacités internes.

Si nous nous tenons au modèle de maturité développé par Salleh (Salleh, et al. 2010), Dans le cas où la blockchain serait la solution supportée par la coalition gagnante, il faudra  avant tout travailler sur 4 axes que sont les infrastructures IT[ii], les ressources humaines, l’environnement de travail et les procédures pour pouvoir atteindre le niveau de maturité  nécessaire à l’implémentation avec succès de cette technologie  au système foncier. Ce modèle que nous présentons dans le graphique ci-dessous propose six (6) niveaux de maturité qu’une organisation peut atteindre dans l’implémentation d’une nouvelle technologie. Il  doit être, impérativement,  utilisé en amont à l’application de cette politique pour éviter l’expérience douloureuse du Honduras.

Il faudra ainsi s’assurer de la robustesse du réseau supportant la communication et l’échange d’information, de l’’implication des employés du secteur public et des officiers ministériels dans le design de ce système. De plus, des formations permettant l’acquisition des compétences nécessaires pour l’utilisation de cette nouvelle technologie devront être  offertes aux différents acteurs du foncier. Il faudra également travailler sur une modification des procédures par la documentation, la standardisation et l’intégration au sein de l’Administration. Ces actions permettront, entre autres, de diminuer considérablement une probable résistance au changement chez les acteurs du foncier.

A côté des facteurs organisationnels et techniques pouvant conduire au succès ou à l’échec d’une telle politique, nous retrouvons  le défi de la création d’un bloc genèse pour la blockchain.  En analysant l’offre de régulation nous constatons que malgré les avancées, notamment durant les dernières années, l’écart entre la demande et l’offre de politique foncière reste notable en Haïti. L’une des conséquences évoquées par Geert van Vliet est que les conflits qui semblent de plus en plus fréquents, ne sont pas répondus. (Geert van Vliet 2016) Si la CIAT et l’ONACA ont depuis quelques temps lancé l’exécution du plan foncier de base, ce plan n’a nullement la prétention de résoudre les conflits qui restent du ressort de la justice. La résolution des litiges est importante pour pouvoir arriver à un consensus sur l’identification initiale des titulaires de droits et la création de titres réels, car ce n’est qu’une fois que l’on sait qui est le propriétaire réel d’un certain bien foncier que  la propriété du bien peut être transférée.

Née  d’un cadre légal et institutionnel inadapté, l’incertitude créée  autour des titres de propriété empêche le fonctionnement normal du marché foncier haïtien. Aujourd’hui, le système cadastral défaillant du pays demeure  l’un des principaux obstacles à son développement.  Dans cet article, nous avons présenté la blockchain comme l’un des instruments pouvant aider à solutionner ce problème grâce à des caractéristiques qui la différencient des systèmes traditionnels. L’analyse des obstacles auxquels pourrait se heurter l’implémentation de cette politique a permis d’identifier deux types de facteurs, organisationnels et technologiques, pouvant emmener au succès ou à l’échec dans l’utilisation de cette technologie au problème de l’enregistrement des biens fonciers. Pour diminuer la résistance au changement  des acteurs du foncier, un travail devra être fait pour combler l’écart existant entre le niveau de maturité actuelle de l’administration et le niveau de maturité nécessaire à l’application de cette technologie.    Il est un fait certain que l’utilisation de la blockchain ne va pas à elle seule solutionner le problème foncier haïtien, il faudra pour cela qu’elle soit accompagnée des instruments légaux et que la justice puisse jouer son rôle d’arbitre dans la résolution des conflits terriens.

                                                                                                              Treudsky L.H. Antoine

BRIDES : Bureau de Recherche en Informatique et en Développement Économique et Social

CIAT : Comité Interministériel pour l’Aménagement du Territoire)

DGI : Direction  Générale des impôts

INARA : Institut National de la Réforme Agraire

ONACA : Office national du cadastre

Références

Buterin, Vitalik. 2015. On Public and Private Blockchains. 6 Aout. https://blog.ethereum.org/2015/08/07/on-public-and-private-blockchains/.

Castellanos, Arturo, et Raquel Benbunan-Fich. 2018. «Digitalization of Land Records: From Paper to Blockchain.» https://www.researchgate.net/publication/329222337_Digitalization_of_Land_Records_From_Paper_to_Blockchain.

Geert van Vliet, Sandrine Fréguin-Gresh, Thierry Giordano, Jacques Marzin, Gaël Pressoir. 2016. «La problématique foncière en Haïti : Comment le Recensement Général Agricole de 2010 questionne les politiques publiques.» Convention CO0075-15 BID/IDB. Accès le juillet 25, 2019. https://agritrop.cirad.fr/580387/7/ID580387.pdf.

Nakamoto, Satoshi. 2008. «Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System.» bitcoin.org. https://bitcoin.org/bitcoin.pdf.

Nathalie, Barrette, et Daleau Laura. 2012. Haïti, également terre de cyclones. Éditions de la Maison des sciences de l’homme. https://books.openedition.org/editionsmsh/8316?lang=fr.

Ølnes, Svein, Jolien Ubacht, et Marijn Janssen. 2017. «Blockchain in government: Benefits and implications of distributed ledger technology for information sharing.» Government Information Quarterly, 3 Septembre: 355-364.

Peled, Alon. 2001. «Network, Coalition and Institution-the Politics of Technological Innovation in the Public Sector,.» Dans Information Technology & People, 184-205.

Salleh, Hafez, Mustafa Alshawi, Nor Azlinda Mohamed Sabli, Umi Kalsum Zolkafli, et Siti Suhana Judi. 2010. Measuring readiness for successful information technology/information system (IT/IS) project implementation: A conceptual model. 12 Novembre.


[i] Délit que commet celui qui vend ou qui hypothèque un immeuble qui n’est pas à lui, ou qui déclare par un contrat que le bien qu’il vend est franc de tout hypothèque quoiqu’il ne le soit pas.

[ii] Définie au sens large comme un ensemble de composants des technologies de l’information qui sont à la base d’un service informatique; généralement des composants physiques (matériels informatiques, réseaux et installations), mais aussi divers logiciels.